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林地资源资产评估运作技巧

林地资源资产评估运作技巧

  • 分类:评估知识
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  • 发布时间:2018-08-27 10:40
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林地资源资产评估运作技巧

【概要描述】一、林地资源与林地资源资产  (一)林地资源  *1.林地的概念  根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二条的规定:“林地,包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”  2.林地的特性  (1)林地面积的有限性  (2)林地位置的固定性  (3)林地具有永续利用性  (4)差异性  (5)林地具有一定的生产力  (6)林地的自然与经济的统一

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  一、林地资源与林地资源资产

  (一)林地资源

  * 1.林地的概念

  根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二条的规定:“林地,包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。”

  2.林地的特性

  (1)林地面积的有限性

  (2)林地位置的固定性

  (3)林地具有永续利用性

  (4)差异性

  (5)林地具有一定的生产力

  (6)林地的自然与经济的统一性

  (二)林地资源资产

  * 1.林地资源资产的概念

  作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性,是以林地资源为物质财富内涵的财产。具体地说:

  (1)作为资产的林地必须有明确的产权关系,为特定的法律经济主体所占有,并实施有效的控制。

  (2)作为资产的林地必须能够进入市场,用货币计量,并进行货币交换。也就是说,作为资产的林地,企业或个人对其进行经营可获得经济效益,产生利润,并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。

  2.林地资源资产的特点

  (1)依附性

  林地资源资产是基础性资产,它的资产是通过在其上生长的植被来确定。传统上采用的林地价值几乎完全是用现实林地上林分的转换值作为依据。因此,林地资源资产的评估,脱离不开林地上的林木。

  (2)易变性

  林地范围的界定是人们根据土地的植被用途,参照有关政策和法规界定的,因而是人为规定的。随着林地上植被的变化,林地很容易变为其他地产。

  二、林地使用权

  林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用,包括在林地所有权之内,与林地占有权、收益权和处分权是并列关系;广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前实行的林地使用权的出让和转让制度中的“林地使用权”就是指广义的林地使用权。通常所说的林地使用权也是指广义的林地使用权,它是指林地使用者通过国家(林地所有者)有偿取得林地后依法进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利,是林地使用权的法律体现形式。林地使用权是与林地所有权有关的财产物权。取得广义的林地使用权者,就称为林地使用权人。

  三、林地资源资产评估的实质

  林地资源资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估,林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

  * 四、影响林地资源资产使用权价值的因素

  (一)林学质量

  1.土层厚度

  2.腐殖质层厚度

  3.土壤质地

  4.海拔高度

  5.坡位

  6.坡向

  7.坡形

  8.地势

  (二) 经济质量

  经济质量主要是指林地的经济位置,它通常以林地交通运输条件作为主要指标。

  (三) 森林经营的方式及强度

  林地的价值主要靠生长在其上面的林木生产的木材和其他副产品来实现的。特定的林地,可以让其自生自灭,而不采用任何经营利用措施,使其资产的价值最低,也可以采用集约经营,利用各种技术措施,如良种壮苗、抚育施肥、适时间伐、病虫害防治、及时主伐利用等使它的生产量达到或接近土地生产能力的最大值,从而提高了林地的经济效益,并提高了林地的价值。当然,在这一评估中必须考虑采用集约经营措施的成本费用问题和经营实践的成功与否。林地资源资产的价值是以扣除了生产经营成本后的纯收益为评估基础的。

  (四) 林产品的市场价格

  (五) 生产周期

  在林业生产中生产的周期很长,短则数年,多则数十年、上百年,因此,在测定林地价时必须考虑时间--间隔生产周期的影响

  (六) 有林地与无林地的差别

  无林地从评估时就必须为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。此外,对有林地的更新,其成本一般要低于无林地的造林,这些因子都使有林地与无林地的价值产生差别。

  (七) 评估时间与交易案例时间的差异

  在森林资源资产的评估中使用现行市价法时,经常无法寻找到近期的交易案例,不同的时期市场的物价水平不同,也许是涨了(通货膨胀),也许是跌了(通货紧缩)即使是各方面情况都相同的林地,在不同时期其价值是有所不同的,利用不同时期的交易案例,必须根据市场的物价水平进行调整。

  (八) 作林地使用,还是改变林地的用途

  (九) 林地交易的迫切性

  林地交易是否迫切,林地的出售有否竞买者,这对林地的价格有一定的影响。

  第二节 用材林林地资源资产评估运作技巧

  用材林是以生产木材为主要目的的森林。

  * 一、同龄林林地资源资产评估

  (一)现行市价法

  采用林地现行市价法通常要将原来的卖价按被评估林地与交易案例林地的差异进行修正,修正时考虑的主要因子有:

  (1)林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。

  (2)林地的地利等级,即运输条件上的差异。

  (3)林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时间差异。

  (4)有林地与无林地的差异。

  (5)林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况的差异。

  (6)林地转为其他用途的可能性。

  (7)买卖者的迫切程度。

  (8)交易竞争者的多少。

  (9)有无法律制约。

  (10)将来地利等级变化的可能性。

  * (二)收益现值法

  # 1.林地期望价法

  林地期望价法是以实行永续皆伐为前提,将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。

  (1)正常情况下的林地期望价法

  正常状态是指从无林地造林开始,林地每个轮伐期的年限都相等,而且每个轮伐期内的收入相等支出也相等。

  林地的地价十分低廉,分析其原因,主要有:

  ① 木材生产的税金费偏高,不合理。

  ② 生产成本和收获预测的准确性问题。

  ③ 利率问题。

  (2)特殊情况下的林地期望价值法

  ① 因地力衰退而需要轮作

  ② 第一期的收益和轮伐期与以后各期的收益和轮伐期不同

  2.地租资本化法

  地租资本化法是将林地的纯收益按一定的还原利率资本化,在一定的折现率下,将林地未来纯收益折为现值,从而计算出林地资源资产价值。

  # 3.林地期望价修正法

  (1)方法介绍

  ① 平均地租的确定

  ② 标准地租的确定

  ③ 数量化地租得分表的确定

  ④地利等级地租修正值的确定

  ⑤ 小班地租的确定

  (2)几点说明

  ①小班的植被类型常由于实际情况较为复杂,与数量化地租得分表中的植被类型有所差异,其数量化地租得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、树种、立地质量综合平衡后打分。

  ②该方法评估的地租是以福建省现行的林地地租政策,当前的林木生长水平和木材价格水平下确定的。

  ③鉴于目前木材价格的实际,以中径材为例,杉木价格最高,其次是马尾松,价格最低的是阔叶树。

  (三)林地费用价法

  林地费用价法也称为成本价法,它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用,在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。

  1.购买林地及其他为取得林地所需的费用。

  2.林地取得后,为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。

  3.从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息。

  * (四)林地资源资产评估中必须注意的问题

  1.同龄林林地资源资产评估的计算方法有三大类,即林地期望价法、现行市价法和费用价法,各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式。

  2.同龄林经营的周期—轮伐期一般较长,因此在评估中利率的确定十分重要,它对评估的结果将发生极大的影响,一般利率越高,林地的价格越低。

  3.林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法,但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。

  4.林地期望价法中采用的经营成本应为重置成本,即现在的劳动价格,重新营造森林的成本。

  二、异龄林林地资源资产评估

  *(一)比例系数法

  比例系数法就是将林地期望价公式计算的异龄林的收益现值按当地森林经营的习惯比例分为山价和林价两部分。

  1.收益现值计算

  2.比例系数确定

  比例系数的确定,必须考虑以下几个因素:

  (1)当地森林经营实践中习惯性的林价中山价所占份额。

  (2)林地的立地条件类型或地位指数级。

  (3)林地的地利系数。

  3.计算地价与地租

  (二)剩余价值法

  剩余价值法是求出异龄林的收益现值后,将其减去林地上现有林木的价值,剩余的作为山价。

  第三节 其它地类林地资源资产评估运作技巧

  * 一、经济林林地资源资产评估

  经济林经营见效快,收益时间长。大多数树种培育三、四年就可获得收益,而收益的时间很长,少则十年八年,多则几十年到上百年。经济林林地资源资产评估方法主要有林地期望价法、现行市价法、年金资本化法。

  (一)现行市价法

  现行市价法是以市场上已成交的类似的林地价格作为参照,然后确定待评估资产的价格的方法。

  # (二)林地期望价法

  将经济林在无穷多个经济寿命期的纯收益(扣除了正常成本利润)全部折为现值作为林地的价格。

  (三)年金资本化法

  年金资本化法是以林地每年的平均纯收入(地租)作为投资的收益额,以当地该行业的平均投资收益率作为利率,来求算其本金的方法。

  * 二、竹林林地资源资产评估

  竹林资源资产价值实质是林地资源资产的价值与其林地中竹鞭更新能力价值之和。竹林是异龄林,具有异龄林经营的特点,其林地和立竹的收益是紧密相连,难以分开测算。

  (一)现行市价法

  现行市价法要求有发育充分,制度健全完善的资产交易市场,且有三个或三个以上的交易案例。在竹林林地资源资产价值测算时必须依成交案例与待评估资产在年龄结构、均匀度、整齐度、立竹度、经营级、生长级的差异,综合确定其调整系数,用调整系数对参照案例的成交价进行修正。

  (二)收益比例系数法

  竹林的林地资源资产评估和立竹资源资产评估一样经常借助比例系数法。即按一定的比例将竹林的总资产价值分为林地的价值和立竹的价值。其比例系数通常选用当地用材林经营中地租收入占经营总收益的百分比。

  (三)年金资本化法

  竹林林地资源资产的年金资本化法仅在竹林的经营者已明确每年交纳稳定的地租时采用。

  三、疏林地林地资源资产评估

  疏林地是指郁闭度在 0.1~0.20的林业用地。

  按用材林的林地资源资产评估时,可按同龄林林地资源资产评估的方法;也可按异龄林林地资源资产评估的方法。

  按无林地进行评估时,首先要确定适合的林种、树种、经营类型,然后再按相应的评估方法进行评估。

  四、未成林造林地林地资源资产评估

  未成林造林地是指人工造林后3~5年或飞机播种5~7年,造林保存株数大于或等于41%,尚未郁闭,但有成林希望的林地。未成林造林地上的林木通常按用材林幼龄林的评估方法进行评估,而其林地资源资产也是按同龄用材林林地资源资产评估的方法进行评估。

  * 五、苗圃地资源资产评估

  苗圃地通常是由农用地,而且是水肥条件较好的农用地改造而成的,在经营过程中还常与农作物轮作。

  (一)现行市价法

  现行市价法也称市场比较法,它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例,通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法。

  # (二)收益现值法

  使用该法时要注意:

  1.年纯收入(E)的计算.必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。

  2.计算年纯收入(E)时,如按当年的会计成本计算其成本,而未将其进行重置时,E值内含有通货膨胀的部分,这时利率应包括通货膨胀因素,采用商业利率。如果测算E值时,已对成本进行重置,扣除了通货膨胀因素,则投资收益率不应包含通货膨胀利率。

  3.如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗,其收益值明显高过种粮食的收益值时,可将其地价适当调高。

  4.如果年地租是明确,而且基本合理的,其承租的合同期又较长,则可直接取E为地租,进行测算。

  (三)林地费用价法

  林地费用价法也称重置成本法、成本费用法。它是以取得林地所需费用和把林地维持到现在状态所需的费用,来估算林地评估值的方法。使用该法时必须注意:

  1.林地的购置费(A),在有条件时应尽可能采用重置成本.如无法进行重置,而采用历史成本时,其测算用的利率必须包括通货膨胀利率。

  2.如果林地购置后一直在经营,当A是重置成本时,不再加算利息。当A是历史成本时,其投资收益率含通货膨胀利率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。

  3.如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产,A是重置成本价时,投资收益率是不含通货膨胀的低利率;A是历史成本时,则投资收益率可采用市场利率。

  4.K为苗圃设施的成新率,它等于1减去折旧率。在评估时必须确定苗圃中各项设施的使用寿命,计算其折旧率或直接计算其成新率。

  * 六、无林地林地资源资产评估

  无林地包括采伐迹地、火烧迹地、宜林荒山荒地、沙荒地等。

  首先 要对无林地资源资产范围进行界定。

  其次,在界定为资产的无林地上要确定营造什么林种、什么树种,确定其经营水平和各项技术措施。

  然后,进行收获量预测,分析各项投入和收入。

  最后,确定其林地的价格。无林地林地资源资产价值通常可用收益现值法、现行市价法、清算价格法来确定。

  (一)收益现值法

  (二)现行市价法

  无林地资源资产评估的现行市价法除与其他林地资源资产评估一样都要考虑立地质量、地利等级、时间差异等因素外,还应考虑二级地类的差异。

  (三)清算价格法

  清算价格法通常是在企业破产时使用,它要求迅速变现。

  1.该无林地的立地质量;

  2.该无林地的地利等级;

  3.当地最适合的经营方式及获利水平;

  4.买主数量的多少及其经济实力。

  * 七、转为它用的林地资源资产评估

  (一) 现行市价法

  改变用途的林地的现行市价法的参照物不是附近的林地,而是和附近改变用途相类似的土地价格。

  (二)  剩余价值法

  剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上,预测土地未来的总收益,扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收,其余额为土地使用权价格,即地价

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