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收益法在果树价值评估中的应用

收益法在果树价值评估中的应用

  • 分类:评估知识
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  • 发布时间:2019-04-23 10:37
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收益法在果树价值评估中的应用

【概要描述】随着农村经济的发展,果树产权变更的现象也越来越多。如由于土地关系的流转,土地上果树的产权也随之发生变更。此时,即需要对果树价值进行评估。由于果树自身的特殊性,收益法在评估中还是较为适用的。但其实际操作中存在着一定的难度,需要具体情况具体分析。  一、收益法应该是果树价值评估的首选方法  (一)市场法和成本法在果树价值评估运用中的缺陷  目前,我国各地区对于果树价值评估采取的标准和方法各不相同,许多

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  随着农村经济的发展,果树产权变更的现象也越来越多。如由于土地关系的流转,土地上果树的产权也随之发生变更。此时,即需要对果树价值进行评估。由于果树自身的特殊性,收益法在评估中还是较为适用的。但其实际操作中存在着一定的难度,需要具体情况具体分析。

  一、收益法应该是果树价值评估的首选方法

  (一)市场法和成本法在果树价值评估运用中的缺陷

  目前,我国各地区对于果树价值评估采取的标准和方法各不相同,许多地区仅是将果树以幼龄期、初果期、盛果期进行划分后,采用市场法或成本法进行评估。但市场法和成本法均存在着一定的缺陷。

  1.采用市场法缺乏可进行比较的交易案例

  即使是同一品种的同类果树,其生长年限、生长状况(如地径、冠径、病虫害影响)、日常管理水平、修剪技术等都不尽相同,因此其结果期的产量也很难相同。且不同品种的同类果树的果实品质对果树价值更会有影响。因此,果树价值评估要寻找可进行比较的交易案例是很困难的。

  更何况,我国的市场资讯还处于初级阶段,果树价值受地域和季节等自然环境的影响又很大,因此,市场法在果树的价值评估中基本上很难实施。

  2.成本法难以体现果树的实际价值

  尽管可以采用历史成本法与物价指数法来确定果树的重置成本,但是,重置成本体现不了果树的实际价值。如果希望根据重置成本与适当的收益率,来确定果树的资本利得,则这一适当的收益率还是需要通过收益法中的方法来确定。

  鉴于上述市场法与成本法应用中的困难,我们需要发挥收益法在评估果树价值中的作用。

  (二)收益法是果树价值评估的适宜方法

  果树,在幼龄期没有产量,在初果期开始结果,在盛果期结果较多,老龄后结果逐渐减少。可见,果树价值的评估需要预测未来,因此评估中采用收益法是比较合理的。

  在采用收益法进行评估中,应根据果树生产过程中因技术、管理、市场竞争、市场供求、人为毁坏与污染、自然灾害等不确定因素导致的风险,科学合理地确定折现率。

  二、运用收益法中应考虑的问题

  果树价值的影响因素是复杂的。在运用收益法的过程中,需要全面考虑到下述因素:

  1.果树收益的不稳定性

  果树在盛果期往往存在一年结果多,一年结果少的大小年现象。果树培植的投入费用每年也会发生变动。此外,果树在其产品销售中,会因同类产品的竞争或市场的变化,导致其贬值。同时,果树生长过程中还会受到冻害、台风、病虫害等自然灾害的影响,对于这些果树产品的市场风险与自然风险,在折现率中的风险利率确定中应充分予以考虑。

  2.果品的价格

  在不同季节,果品的价格也不相同。如果果树价值的评估时间是该果树的非产果季节,此时市场上由于此类果品比较稀缺,价格会很高。我们在果树收益预测中,可以根据当地果品价格管理部门认定的果品4年平均售价与所评估果树果品实际售价的4年平均数,再以此两者的平均数来确定其预测收益。

  此外,在评估果树的补偿费用时,当果品的市场销售价格变化较快,而评估的补偿费用没有及时拨付给果树业主时,则评估结果应作适当的调整。

  3.果树品种间的差异

  不同品种果树的单株产量、生长年限与获利年限都不相同,因此,经济收益可能相差很大。如大路品种与名特优新品种之间收益差距达到50%以上。此外,我国的许多果树品种在退化,这一贬值因素,也必须予以注意。

  4.果树密植度的合理性

  果树的密植度是果树收益预测中的重要参数。我们要注意的是果树密植度影响着果树生长的空间环境和根系环境。不合理的果树密植度会使树冠缩小,不利于通风,影响单株和单位面积产量,也影响果品的品质。果树密植度的合理性受制于水利、土壤、栽培技术等因素。

  三、收益法中各项参数的确定方法

  1.果树生长年限的确定

  一般情况下,苹果、中国梨、柿、山楂、核桃、大樱桃等定植后三年内,均为不结果的幼龄期,树龄4~5年时为具有一定产量的初果期,树龄6年以上为结果达到高峰的盛果期。桃、李、杏、无花果、日韩梨定植后二年内为幼龄期,树龄3~4年为初果期,4年以上为盛果期。葡萄、枣定植后一年以内均为幼龄期,树龄2年为初果期,3年以上为盛果期。银杏50年以上,梨、山楂、柿、枣25年以上,苹果、杏20年以上,李、无花果18年以上,大樱桃、桃、葡萄12年以上为产量下降的衰果期。

  果树在初果期和盛果期的预期收益都应该高。这是因为果树进入初果期之后,除控制病虫害之外,果农投入的成本将明显减小。

  2.折现率中风险因素的确定

  折现率中的无风险利率一般采用定期存款利率或国债利率。而风险利率的确定则需要考虑果树收益的风险。

  如病虫危害、水灾、火灾、灾害性气候等不可预见的自然灾害的风险,必须依据当地灾害发生的频率和危害强度来进行分析。果品市场价格的风险,也必须针对具体情况,借助相关学科的知识进行分析。最终确定合适的风险利率,从而保证果树评估结果的可靠程度。

  3.果树产量的测算

  影响果树产量的因素很多,如果树的品种、树龄、气候、栽培技术、经营的集约化程度等等。这些因素中的不少因素都存在着不确定性、不可预见性和不可控制性,产量的调查测定难度很大。根据一些地区果树评估的经验和做法,以下两种方法可供参考。

  第一种方法,是以所评估果树最近4年的实际平均单产作为预测的果树产量。这一方法消除了果树产量的大小年因素的影响。

  第二种方法,是根据调查资料编制果树产量预测表,具体做法是:

  (1)抓住各树种、各品种果树的产果期,对果树产量进行实地测定。可采取抽样调查的方式,或设立标准株来进行测定。

  (2)编制相同立地条件、集约经营程度和栽培模式条件下,果树不同树龄和不同冠幅面积的产量表。

  果树在树龄相同的条件下,因经营集约度的不同会出现不同的冠幅和产量。因此需要根据果树不同的冠幅,分别测定产量。

  果树在树龄相同的条件下,密植度的不同会导致其单株产量的不同。因此,需要根据所评估果树当地的气候与土质状况,种植技术与果农经验等,界定某一品种果树每亩的合理株数,从而确定果树每亩的产量。

  对于果树价值的评估中还存在许多需要研究的问题。这需要我们在今后的实践中继续摸索。

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